【SUUMO】新築マンション・新築一戸建て購入者アンケートはこちら
【１月分】一条工務店の家で床暖房2８℃設定時の温湿度データを公開。【一条工務店 床暖房】
066702022220
インドア夫婦の日常
住宅ローン変動金利上昇に対する我が家の繰り上げ返済方針【FP夫婦の備忘録】
066702022220
記事内に商品プロモーションを含む場合があります
こんにちは。あーるです。
私たち家族は築３年のi-smartを中古で購入し、一条工務店の住宅のメリットを日々感じながら快適に暮らしています。
あわせて読みたい
一条工務店の中古住宅（i-smart）を購入した話【一条工務店 中古物件購入体験談】
住宅購入時には住宅ローンを組むことが一般的で、私たちも例に漏れず変動金利で35年ローンを組みました。
そんな中でローンを組んで早々に変動金利上昇の話が出てくるではありませんか。
今後の対策として案をまとめるとともに、備忘録として残しておこうと思います。
Contents
今後行うこと
毎年住宅ローン残高の元金を最低100万円返済し、建物分の約2200万円を22年で払い終える。です
つまり、元金で100万円支払えなかった年は繰り上げ返済するということです。
以下にその理由を解説します。
※ちなみに建物分の2200万円はノムコムで無料査定してもらいました。
あわせて読みたい
ノムコムで自宅がいくらで売れるか査定してもらった体験談【住宅ローン破綻対策】
この設定にした理由
5年ルール、125％ルールで元金が減りにくくなる
そもそも、我が家の物件購入における土地と建物の比率的に本来であれば22年程度できちんと建物価格分の元金支払いが出来る水準です。
しかしながら、家計への影響を抑えるための5年ルール、125％ルールで話は変わってきます。
5年ルール、125％ルールとは
借入から5年間は返済額が当初の金額、6年目以降の返済額見直しの際も直近5年間の125％以上にはならない
（ただし、支払う元金が減るわけではない）
すなわち、金利が上昇すると最初の5年間は返済額は増えませんが返済内訳の金利分が増加します。
我が家の場合は返済内訳中の元金が83,000円を下回ったら繰り上げ返済をするということになります。
というかそもそも変動金利で元金均等返済が出来る銀行を選んでおけば良かったと若干の後悔があります・・・
焦って無茶な繰り上げ返済をしないため
金利が上がり5年ルールの影響を受け、本来返済予定だった分の元金の一部を支払えなくなりなんとなく嫌な気持ちになるというのがあると思います。
しかし、住宅ローン金利は多少上がったところで他のローンと比べても安い金利で借りることが出来ます。
（カーローンなんか年２、３％くらいですし）※2025年現在
金利が安い借金はできる限り引き延ばすのが経済的に最も合理的です。
感情の問題で無理して繰り上げ返済をするのは避けたいという思いがあります。
そのようなことから、年間で元金を最低限減らす分を目標設定しておくことで、不安だからと言って焦って繰り上げ返済することの無いようにしています。
感情を制御するには仕組みを作るのが効果的だと思います。
日本の木造住宅は22年で法定耐用年数の観点から価値がゼロになる
22年経過しても適切なメンテナンスをしていれば十分に住むことが出来ますが、物件価格にはあまり反映されていない現状があります。
（一条工務店の住宅は長期優良住宅であるため、さらに長期間住むことが出来る可能性があるのに他の物件と同様の建物価格の下がり方をしています）
築20年以上の建物は普通に住むことが出来るのに、ほとんど土地代だけで売っているケースもあります。
住宅ローンの残債が不動産評価額を極力上回らないようにする
住宅ローンの残債が不動産評価額を上回るようだと、万が一売る必要が出た際に売りにくくなってしまいます。
私自身、自分の家の相場を知るために毎日のように県内の一条工務店の中古住宅を見ていますが、売れ残る物件は本当にずっと残り続けます。
（体感６，７割は売れ残り続けています）
売れ残る原因としては、シンプルにその物件の価値より売られている金額が高いためです。
じゃあなぜ高く売るのかという話ですが、住宅ローン残債が多く貯金が少ないため高く売らざるをえない状況であることが推察されます。
（余裕があっていつ売れてもいいから高く売ってる人もいるかもしれませんが）
住宅ローンで起こりうる最悪なパターン
物件売却価格＋保有資産ー住宅ローン残債がマイナスとなるとき
住宅ローン破綻となってしまう
住宅の価値が下がる最も大きな要因は、建物の経年による価値の逓減とも言えます。
よって、毎年確実に建物価格の逓減分さえ払えれば問題になりにくいと考えています。
建物価格さえ払えれば万が一売るとなっても困りにくい
残りは土地代だけであるため比較的売れやすい状態にすることが出来ます。
建物の金額だけでも払い終えていれば、土地価格の上昇を待ちながら住み続けるといったことも可能になります。
私たちの住む場所は、近隣で再開発の予定があり駅から徒歩10分程度であるため大きく値下がりはしないと予想しています。
（土地価格が予想に反して大幅下落するなら再度検討の余地あり）
また、22年後は子どもが大学を卒業する頃であり、ライフプランの変化の可能性もあるため売れるようにしたいというのもあります。
同じ手法をとりたい人向けの概算方法
すでに住宅を購入している人
建物購入価格に築年数×4.5％をかけた値と、現在の元金支払金額と比較してください。
例：建物価格3000万円で築10年の場合
3000万円×（4.5％×10）＝1350万円
元金を1350万円以上減らせていたら、建物価格の逓減分を賄うことが出来ていると考えられます。
※あくまで概算です。実際の所10年前に家を買っていたら土地の金額が多くの場合上がっていると思うので住宅ローン破綻の確率はだいぶ低いと思います。
それでも不安な方向け
不安にならないためには、実際の所どのくらいの金額で家が売れるのか知っておくことが重要になると思います。
不動産会社に金額の査定を依頼してみましょう。
我が家はノムコムに査定を依頼しました。
しつこい営業電話もなく、数十ページある資料で査定金額を教えてもらえます。
（周辺の土地の売買実績をもとに査定資料が出てきてびっくりしました）
電話でのやりとりは1回だけで、それも住所と査定目的の確認でした。
査定目的も資産状況の確認で売るつもりはないと伝えればOKです。
自分自身も利用し、心からオススメできるサービスです！
入力も数分あれば終わるので、ぜひ以下のリンクからどうぞ！
これから住宅購入を考えている人向け
これから住宅購入をする方は住宅ローン破綻をしないために以下の点がポイントになります。
ここがポイント
・物件購入金額のうち建物価格を抑える（土地は住みたい場所でOK）
・住宅ローンを借りられる金額を事前に把握しておく
物件購入金額のうち建物価格を抑える（土地は住みたい場所でOK）
住宅ローン破綻の観点で最も重要なのが建物価格を抑えることです。
理由としては、ほぼ確実に逓減する建物価格に対し、土地の価格は下がりにくいためです。
よって、よっぽど家を建てることで叶えたい夢が無い限りは建売か中古をおすすめします。
※私が中古住宅を購入したときの話は以下の記事から
あわせて読みたい
一条工務店の中古住宅（i-smart）を購入した話【一条工務店 中古物件購入体験談】
住宅ローンを借りられる金額を事前に把握しておく
いざ買いたい物件が見つかったとしても、住宅ローンが組めないのであれば意味がありません。
また、金利などの条件も銀行によって異なります。
事前に、借りられる条件をチェックしましょう。
まとめ
この記事のまとめ
・建物の価値がゼロになるまでに建物分の元金を支払う
・住宅ローンの金利は他の借金に比べてかなり低い
・住宅購入時はできる限り建物金額を抑える
・不安であれば住宅の査定を依頼する
以上になります。
住宅ローン破綻とならないようにお互い頑張っていきましょう！
それでは。
新築で建てた方にお得なお知らせ
ここ2年くらいで、一条工務店等の新築住宅を建てた方はアンケートに答えるだけで5,000円分のギフトカードがもらえるそうです。
（私は中古なので対象外でした）
ぜひ、以下のリンクからどうぞ。
あわせて読みたい
ノムコムで自宅がいくらで売れるか査定してもらった体験談【住宅ローン破綻対策】
ABOUT ME
20代のインドアな夫婦と子一人の3人家族です。一条工務店の中古住宅を購入し暮らしています。
住宅や資格の情報を中心に発信しています。
